空き家処分のポイント　vol.2

>>空き家の維持管理にかかるコスト

現在住んでない空き家でも、不動産の所有者には毎年固定資産税を支払う義務があります。すでに自宅がある人にとっては、自宅と空き家の両方の固定資産税の支払いが発生することになります。

築年数が経過した空き家自体には資産価値が低いことが多く、それにともなって支払う固定資産税額はそれほど大きな負担にならないことが多いですが、無駄な出費になってしまいます。

 

さらに空き家にありがちなのが、維持や管理のコストです。遠方にある場合などは出向く手間と時間などが負担になります。

 

2015年5月、倒壊などの危険性の高い空き家を減らし、所有者に対し適切な管理と活用を促す「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策特別措置法）」が全面施行されました。

 

通常、宅地に建物が立っている場合、特例によって「固定資産税」や「都市計画税」が大幅に軽減されます。（軽減率は固定資産税で最大6分の1、都市計画税で最大3分の1）

ですが、空き家を放置していて、周辺に危険を及ぼす可能性のある「特定空き家」に指定されると、この税金の特例が適用されなくなります。→固定資産税と都市計画税が増額される可能性が…

 

特定空き家に指定された際、所有者が改善のための適切な対応を怠っていると、自治体が強制的に空き家を取り壊して(行政代執行)、その費用が所有者に請求されることもあります。

 

>>空き家処分の際のメリット・デメリット

［無償譲渡］

　メリット　

・費用を抑えたい人を取り込みやすい

・個人間で譲渡を行うので仲介手数料がかからない

 

　デメリット　

・契約不適合責任が課せられる場合がある

・高値で売却できたチャンスを逃す

・贈与税が発生する可能性

 

［売却］

　メリット　

・契約上のトラブルが少なくスムーズ

不動産会社が仲介してくれるので、無償譲渡に比べて、煩雑になりがちな売買契約でのトラブルやストレスが少なくてすみます。

売却を急いでいない場合、思ったよりも高値で売却できることもあります。

 

　デメリット　

・いつ売れるのか時期が分かりにくい

築浅の中古物件とは違い、空き家は築年数が経過し、状態によっては買い手が付きにくいことがあります。

その場合、なかなか買い手が現れず、長期戦になることもあるでしょう。

 

［売却でのポイント］

１．契約不適合責任

売却する側は、買主に対して契約不適合責任を負っています。

建物の状態をよく調べずに売却した場合、売却後に思わぬ不具合が発生して責任を問われ、トラブルになることがあります。

特に空き家は経年劣化が激しい場合が多いので、トラブルの予防は重要です！

 

２．仲介会社選び

仲介による売却では、適切な市場価値や売却価格を見極めることが成功のカギです。

そのためには信頼できる不動産会社をみつけて相談することが大切です！

 

［買取］

　メリット　

・すぐに処分しやすい

・管理など負担が重たく、早く開放されたい方にオススメ

 

　デメリット　

・売却金額が低くなりがち

・解体を含んだ費用を提示されることがあるので注意

 

［買取でのポイント］

通常の売却に比べて金額が下がってしまうのが買取サービスの弱点。

最初は仲介による売却と買取の並行で進めてみると、想定したよりも早く、高値で売却することができるかもしれません。

また、売却と同じく、どんな不動産会社に依頼するかが成功のカギになります。

何社もの不動産会社へ一括査定を活用しましょう。

 

>>空き家の活用方法

［賃貸や民泊、地域活性などで活用］

所有する空き家の建物自体が比較的新しい、人気の立地に恵まれているなら、賃貸物件にして家賃収入を得るという方策も！家賃収入によっては、毎年の税金やランニングコストを支払いつつ、家賃収入をえることで資産を増やすことも可能かもしれません。

その他の活用方法として、思い切って解体し、更地にして土地活用に使う手もあります。駐車場にしたり、倉庫スペース、コンビニチェーンに賃貸するなど活用の幅も広がります。

 

さらに、地域活性の場としても活用されます。

例えば長年放置され買い手も解体もできなかった空き家を改修し、DIYスペースとして提供している空き家もあります。

空き家の状態によって、どの程度のリフォームが必要になるのか変わっていきます。

現在はこうした空き家を再生し、地域活性や資産を社会貢献に使うサービスを行っている企業も増えています。

 

>>相談できる不動産会社を見つけることが近道

空き家の処分には３つの方法がありますが、いずれも専門的な知識、アドバイスがあるとスムーズに進めやすいでしょう。

売却や買取については、現在の市場価値がどの程度なのか客観的に判断すること、適正な売却価格を見極めることがとても重要になります。

そのためには信頼して任せられる不動産業者を見つけることが大切です！