家を売る前に知っておきたいポイント vol.2

>>不動産売却には「仲介」と「買取」がある

［仲介と買取のメリット・デメリット］

仲介

　メリット　

・サポート役として不動産会社が間に入る

　デメリット　

・仲介手数料を支払う

 

買取

　メリット　

・短期間で売却が可能

　デメリット　

・売却価格が相場よりも割安に

 

［個人間売買はリスクが多い］

あまり一般的ではないですが、不動産は売主と買主が直接やりとりを行う個人間売買も可能です。不動産会社を通さないので、仲介手数料や消費税がかからないというメリットもあります。

 

宅地建物取引士の資格がない場合でも、個人間売買はできますが、宅地建物取引士が作成する重要事項説明書が用意できなければ、ローン審査を受けられません。その場合、買主は住宅ローンを利用できません。

 

手続きのすべてを自分で進めることになるため、手間も時間もかかり、買主とのトラブルの発生リスクもあります。

 

>>不動産売却の流れ

［査定 → 媒介契約（仲介） → 販売活動 → 売買契約 → 引き渡し］

 

１）査定

不動産がいくらで売れそうか、不動産会社に依頼して査定価格を算出してもらいます。査定は無料なので、複数の不動産に一括査定を依頼します。

 

机上査定と訪問査定があり、机上査定は不動産会社に情報を送って、査定額を算出してもらいます。一方で、訪問査定は実際に不動産会社の担当者が訪問して、物件の状況など、個別の事情を調査して査定を行います。

 

２）媒介契約(仲介)

査定で提示された査定価格を参考に、依頼する不動産会社を決定します。仲介の場合は媒介契約を結ぶことになりますが、媒介契約には3種類あり、売主が自由に選べます。

 

① 専属専任媒介契約

1社の不動産会社と飲のみ結ぶことができる契約。契約翌日から5営業日以内に指定流通機構(レインズ)への登録が必須で、不動産会社は1週間に1回以上、売主への業務報告が義務付けられており、契約期間は3ヵ月です。また、専属専任媒介契約の場合は売主自身が見つけた相手との取引はできません。

 

② 専任媒介契約

専任媒介契約も、1社としか契約は結べません。レインズへの登録は7営業日以内、業務報告は2週間に1回以上、契約期間は3ヵ月です。なお専属専任媒介契約とは異なり、売主自身が見つけた相手と売買契約を結ぶ自己発見取引が可能。

 

③ 一般媒介契約

複数社との契約が可能。レインズへの登録や業務報告は任意となっています。契約期間については法律上の規定はないですが、媒介契約書の雛形となる標準契約約款では3か月以内と定めています。

 

媒介契約の種類	契約できる会社数	レインズへの登録	売主への業務報告	自己発見取引
専属専任媒介契約	１社	契約翌日から5営業日以内に必須	1週間に1回以上	不可
専任媒介契約	１社	契約翌日から7営業日以内に必須	2週間に1回以上	可能
一般媒介契約	複数社	任意	任意	可能

売却を成功させるためには、どの媒介契約を選択するか以上に、どの不動産業者と媒介契約を結ぶかが重要になります。

 

３）販売活動

媒介契約を結んだあとは、販売活動がスタート。不動産会社は購入希望者を探します。その売り出し価格は査定額や自身の希望も踏まえて決定しますが、販売活動を進める中で、価格については購入希望者との価格交渉によって、値下げすることもあります。

購入希望者から内覧の問い合わせがあれば、内覧を行い、物件の説明などを行います。

 

４）売買契約

買主がみつかり、売買条件に合意できれば、売買契約に進んでいきます。売買契約は売主と買主、それぞれの仲介業者が同席の上、行われることが一般的です。重要事項説明書の読み合わせをして、署名捺印を行います。

 

また、売買契約のタイミングで、売主は買主から成約価格の5％～10％の手付金を受け取り、不動産会社には仲介手数料の半額を支払います。

 

５）引き渡し

契約後、不動産を買主に引き渡して売買は完了です。引き渡しのタイミングで売り主から残りのお金を受け取り、住宅ローンの残金が残っている場合はローンの完済手続きをして、抵当権抹消登記申請を行います。

 

［買取の場合は査定後、交渉の上売買契約］

買取の場合も、まずは買取を行う不動産会社に査定を依頼します。買取会社が決まったら、交渉後、売買契約を結ぶため仲介に比べてスピーディーに売却活動は完了します。

 

>>不動産売却にかかる費用

不動産売却にかかるおもな費用は仲介手数料と税金です。

［仲介手数料］

仲介で売却を行う場合、不動産に支払う手数料が仲介手数料です。上限額は法律で定められており、税別の物件価格が200万円以下の場合は取引額の5％、200万~400万円以下は取引額の4％＋2万円、400万円以上は取引額×3％＋6万円になります。

 

価格が高額になるほど、仲介手数料の金額も高くなります。

 

［印紙税］

不動産売買契約書には印紙税が必要になります。契約書に記載される金額によって税額も異なります。

 

令和6年3月31日までの軽減税率による印紙税額

記載された契約金額	印紙税率
10万円~50万円	200円
50万円~100万円	500円
100万円~500万円	1000円
500万円~1000万円	5000円
1000万円~5000万円	１万円
5000万円~１億円	３万円

 

［登録免許税］

住宅ローンで購入した不動産を売却する際は、売却して得たお金で住宅ローンを返済し、抵当権を抹消するのが一般的です。抵当権抹消登記には登録免許税がかかります。不動産１つにつき１０００円です。マンションの場合は、建物と土地、合わせて２０００円になります。

 

抵当権抹消を司法書士に依頼した場合は司法書士に2~3万円程度の報酬を支払うことになります。

 

［その他、必要に応じて支払う費用］

売却に際し、敷地の測量費、建物の解体費、ハウスクリーニング費、破棄物の処分費用などが掛かる費用もあります。

 

住み替えの際の引っ越し費用や、売り先行で売却を行った場合は、新居を購入するまでの仮住まいの家賃なども発生するので、準備をしておきましょう。

 

>>不動産売却にかかわる税金と控除

［売却益が出たら「譲渡所得税」がかかる］

不動産売却によって得た利益に対しては、譲渡所得税(所得税・住民税)が課税されます。売却益は、売却価格から、その不動産の取得費用、売却の際に支払った仲介手数料、その他諸経費などを差し引いた金額が課税の対象となります。

 

［不動産売却にかかわるおもな控除］

不動産売却の際には特別控除や特例などがさまざまあります。使えるものがないか事前にチェックしておきましょう。

 

>>売る家のローン状況の確認

［ローンが残っている家を売る場合の注意点］

住宅ローンが残っていても家を売ることはできますが、住まいぼ売却したお金で住宅ローンを完済する必要があります。

 

住宅ローンの残高は金融機関から郵送される残高証明書などで確認できます。家の売却を考える場合は、住宅ローン残高を把握しておきましょう。