那覇市山下町の不動産売却・査定相場と市内の他エリア比較

那覇市山下町で不動産売却をご検討中の皆様へ。那覇市全体と比較して、この地域がどのような特徴や傾向を持っているかご存じでしょうか。不動産売却を円滑に進めるには、周辺エリアとの違いや市場動向を把握することが大切です。まずは地域の客観的なデータを知り、ご所有の不動産の価値を確認してみましょう。

那覇市山下町はどんなエリアか

那覇市山下町は、都市計画区域内の市街化区域に指定されており、用途地域は第１種中高層住居専用地域（建蔽率60%、容積率200%）に位置しています。学区は垣花小学校および鏡原中学校です。周辺には垣花こども園やうみそらクリニックなどの施設が揃っています。将来推計人口（250mメッシュ）は2025年の597人から2050年には532人（-11.0%）となる見通しです。

• 用途地域：第１種中高層住居専用地域（建蔽率60%／容積率200%）
• 都市計画：都市計画区域・市街化区域
• 小学校区：垣花小学校
• 中学校区：鏡原中学校
• 将来推計人口：2025年 597人 → 2050年 532人（-11.0%／250mメッシュ）

山下町の売却相場｜取引データと地価の推移

山下町内のみの取引データを見ると、土地7件で㎡単価中央値は200,000円/㎡、総額中央値は3,500万円です。戸建ては7件で㎡単価中央値230,769円/㎡、総額中央値3,200万円（築年数中央値約49年）。中古マンション等は19件で㎡単価中央値320,000円/㎡、総額中央値2,200万円となっています。那覇市全体の取引数（土地931件、戸建て1108件、マンション2089件）と比較すると、エリア内の取引数は限られている点が特徴です。

土地（宅地）の取引推移（集計範囲：那覇市山下町内の取引 7件）

年	件数	㎡単価（土地）	坪単価	取引総額（中央値）
2016年	1件	58,000円/㎡	191,736円/坪	690万円
2017年	1件	110,000円/㎡	363,636円/坪	580万円
2021年	1件	200,000円/㎡	661,157円/坪	3,500万円
2023年	2件	240,000円/㎡	793,388円/坪	2億4,350万円
2024年	1件	320,000円/㎡	1,057,851円/坪	1億1,000万円
2025年	1件	210,000円/㎡	694,215円/坪	1,900万円

2016〜2021年の中央値110,000円/㎡に対し、2023〜2025年は240,000円/㎡（+118.2%）です。

戸建て（土地と建物）の取引推移（集計範囲：那覇市山下町内の取引 7件）

年	件数	㎡単価（土地面積あたり）	坪単価	取引総額（中央値）
2016年	1件	125,000円/㎡	413,223円/坪	2,000万円
2018年	1件	230,769円/㎡	762,873円/坪	3,000万円
2019年	1件	125,000円/㎡	413,223円/坪	2,000万円
2020年	1件	172,973円/㎡	571,812円/坪	3,200万円
2021年	2件	349,707円/㎡	1,156,056円/坪	1億1,250万円
2022年	1件	390,476円/㎡	1,290,830円/坪	4,100万円

2016〜2019年の中央値125,000円/㎡に対し、2020〜2022年は349,707円/㎡（+179.8%）です。

中古マンション等の取引推移（集計範囲：那覇市山下町内の取引 19件）

年	件数	㎡単価（専有面積）	坪単価	取引総額（中央値）
2016年	1件	220,000円/㎡	727,273円/坪	990万円
2017年	3件	275,000円/㎡	909,091円/坪	2,200万円
2018年	1件	285,714円/㎡	944,509円/坪	2,000万円
2019年	1件	144,444円/㎡	477,501円/坪	1,300万円
2021年	1件	325,000円/㎡	1,074,380円/坪	2,600万円
2022年	1件	493,333円/㎡	1,630,853円/坪	3,700万円
2023年	5件	260,000円/㎡	859,504円/坪	1,300万円
2024年	3件	557,143円/㎡	1,841,795円/坪	3,900万円
2025年	3件	581,818円/㎡	1,923,365円/坪	4,100万円

2019〜2022年の中央値325,000円/㎡に対し、2023〜2025年は557,143円/㎡（+71.4%）です。

近隣の公示地価・都道府県地価調査（2026年）

• 地価公示/地価調査／那覇-17／約672m／226,000円/㎡／前年比 5.6%／第一種低層住居専用地域／前面道路 6.0m
• 地価公示/地価調査／那覇-10／約799m／218,000円/㎡／前年比 10.1%／第一種中高層住居専用地域／前面道路 5.5m
• 地価公示/地価調査／那覇5-3／約902m／220,000円/㎡／前年比 4.8%／近隣商業地域／前面道路 20.0m

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報／地価公示・都道府県地価調査／用途地域／災害リスク／指定緊急避難場所／将来推計人口）。ハザードと用途地域は地点を含む区域の判定のため、区域境界の付近では判定が変わることがあります。実際のご売却にあたっては原典および所管行政庁でご確認ください。

山下町周辺の生活環境

徒歩圏内には垣花小学校（178m）や沖縄県立那覇西高等学校（521m）などの教育施設があります。指定緊急避難場所である垣花小学校（運動場）へは130mの距離です。一方で、那覇市立小禄南図書館（2104m）など少し距離のある施設もあります。生活関連施設への移動手段を含めた立地条件が売却時のポイントとなります。

学校

• 那覇市立垣花小学校（約178m）
• 沖縄県立那覇西高等学校（約521m）
• 専修学校インターナショナルリゾートカレッジ（約634m）
• 那覇市立小禄小学校（約644m）
• 那覇市立金城中学校（約738m）

保育園・幼稚園等

• 垣花こども園（約100m）
• 垣花こども園（約103m）
• 大空こども園（約108m）
• 保育所型認定こども園千草保育園（約109m）

医療機関

• うみそらクリニック（約126m）
• 医療法人セントペアレント石間（約307m）
• いらはクリニック（約403m）
• 仲里眼科（約405m）
• 特別養護老人ホームゆがふ苑医務室（約456m）

福祉施設

• 短期入所事業所　レストケアそてつ（約81m）
• 社会福祉法人千草福祉会　児童発達支援ルートちぐさ（約109m）
• 社会福祉法人千草福祉会　児童発達支援ルートちぐさ（約110m）

図書館

• 那覇市立小禄南図書館（約2104m）

役場・集会施設

• 金城老人憩の家（約630m）
• 総合福祉センター（約630m）
• 壺川老人福祉センター（約1065m）

売却前に確認したい山下町の災害リスク

那覇市山下町は指定区域への該当はありません。ただし、地形分類（液状化の参考）では「三角州・海岸低地／液状化しやすい」に分類されています。災害リスクに関する情報は、売買契約の前に正確に開示しておくことで、買主側の不安を軽減し、後々のトラブルを防ぐことにつながります。

• 洪水浸水想定区域（想定最大規模）：該当なし
• 高潮浸水想定区域：該当なし
• 津波浸水想定：該当なし
• 土砂災害警戒区域：該当なし
• 災害危険区域：該当なし
• 大規模盛土造成地：該当なし
• 地すべり防止地区：該当なし
• 急傾斜地崩壊危険区域：該当なし

地形分類は「三角州・海岸低地」（液状化しやすい）です。これは区域指定ではなく、地形からみた傾向を示す参考情報です。

近くの指定緊急避難場所

• 垣花小学校（運動場）（約130m／洪水・崖崩れ等・高潮・地震・津波・大規模火事）
• がじゃんびら公園（約394m／洪水・高潮・地震・津波・大規模火事）
• 小禄金城公園（約569m／洪水・崖崩れ等・高潮・地震・津波）
• 奥武山公園（約594m／崖崩れ等・地震・大規模火事）

山下町の不動産が売れにくくなる3つの要因

1. 地域内の取引件数の少なさ

那覇市全体と比べて山下町内のみの取引件数は土地7件、戸建て7件と少なめです。売出事例が少ないため相場感が掴みにくく、強気すぎる価格設定になると検討者から敬遠される傾向があります。

2. 戸建ての築年数の経過

山下町内の戸建て取引データでは築年数中央値が約49年となっています。建物部分の評価やリフォームの必要性について買主と認識のズレが生じやすく、条件交渉に時間がかかる場合があります。

3. 地形特性への配慮が必要

ハザードの指定区域への該当はありませんが、地形分類で液状化しやすいとされる地域です。買主からの問い合わせに対して不安を解消できる客観的な説明を行わないと、検討を躊躇される要因になります。

那覇市山下町の売却相談はハウステラへ

那覇市山下町の不動産売却でお悩みなら、地域密着の株式会社ハウステラにお任せください。市内他エリアとの比較や豊富なデータに基づき、ご所有の土地・戸建て・マンションの魅力を適正に査定いたします。査定は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問（山下町の売却について）

Q. 査定は無料ですか？
A. はい、株式会社ハウステラによる那覇市山下町の不動産査定は完全に無料です。売却をご検討中の方もお気軽にご利用いただけます。

Q. 山下町の土地の取引相場は？
A. 山下町内のみの土地取引データ（7件）では、㎡単価中央値が200,000円/㎡、総額中央値が3,500万円となっています。

Q. 中古マンションの相場は？
A. 山下町内のみの取引データ（19件）では、専有面積あたりの㎡単価中央値が320,000円/㎡、総額中央値が2,200万円です。

Q. ハザード情報は開示必要？
A. 指定区域への該当はありませんが、地形分類の情報を事前に買主へ伝えておくことでトラブルを防ぎスムーズに売却を進められます。