那覇市松島の不動産売却｜将来人口推計から考える最適な売り時とは

那覇市松島で土地や建物の売却をご検討中のみなさまへ。地域の成り立ちや人口傾向、需要の動向を把握することは、最適な売却時期を見極める重要な第一歩です。この記事では、将来の需要を見据えた中長期的な視点から、松島における不動産売却のポイントをわかりやすく解説します。

データで見る那覇市松島のエリア特性

那覇市松島は第１種住居地域に指定された市街化区域です。学区は松島小学校や松島中学校のエリア内に位置しています。将来推計人口（250mメッシュ）を見ると、2025年の1062人から2050年には1121人へ（+5.6%）増加する予測となっており、将来にわたって住まいに対する一定の需要が見込める地域といえます。

• 用途地域：第１種住居地域（建蔽率60%／容積率200%）
• 都市計画：都市計画区域・市街化区域
• 小学校区：松島小学校
• 中学校区：松島中学校
• 将来推計人口：2025年 1062人 → 2050年 1121人（+5.6%／250mメッシュ）

松島の不動産価格の推移と売却相場

那覇市松島内のみを対象とした価格データによると、土地（宅地）の取引件数は13件で、㎡単価中央値は210,000円/㎡です。戸建て（土地と建物）は9件で築年数中央値は約29年、㎡単価中央値は291,667円/㎡となっています。中古マンション等は9件で築年数中央値は約26年、㎡単価中央値は492,308円/㎡です。

土地（宅地）の取引推移（集計範囲：那覇市松島内の取引 13件）

2018〜2021年の中央値240,000円/㎡に対し、2022〜2025年は150,000円/㎡（-37.5%）です。

戸建て（土地と建物）の取引推移（集計範囲：那覇市松島内の取引 9件）

2017〜2019年の中央値305,556円/㎡に対し、2020〜2025年は270,588円/㎡（-11.4%）です。

中古マンション等の取引推移（集計範囲：那覇市松島内の取引 9件）

近隣の公示地価・都道府県地価調査（2026年）

• 地価公示/地価調査／那覇-15／約341m／245,000円/㎡／前年比 5.2%／第一種低層住居専用地域／前面道路 6.0m
• 地価公示/地価調査／那覇5-1／約476m／281,000円/㎡／前年比 6.0%／準住居地域／前面道路 25.0m
• 地価公示/地価調査／那覇-18／約499m／118,000円/㎡／前年比 2.6%／第一種低層住居専用地域／前面道路 3.7m

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（不動産取引価格情報／地価公示・都道府県地価調査／用途地域／災害リスク／指定緊急避難場所／将来推計人口）。ハザードと用途地域は地点を含む区域の判定のため、区域境界の付近では判定が変わることがあります。実際のご売却にあたっては原典および所管行政庁でご確認ください。

松島の生活利便性をデータで確認する

周辺には、ひらばやし歯科（77m）や那覇市立松島中学校（131m）、松島保育園（211m）があり、那覇市立病院（329m）も徒歩圏内に揃っています。さらに、指定緊急避難場所として真嘉比東公園（まかんじゃーら公園）（238m）や松島小学校（運動場）（418m）が位置しています。

学校

• 那覇市立松島中学校（約131m）
• 那覇市立松島小学校（約418m）
• ニッケンライセンスアカデミー（約487m）
• 興南高等学校（約687m）
• 興南中学校（約698m）

保育園・幼稚園等

• 松島保育園（約211m）
• 地方独立行政法人　那覇市立病院　職員互助会院内保育所　めばえ保育園（約332m）
• 松島こども園（約386m）
• 松島こども園（約394m）

医療機関

• ひらばやし歯科（約77m）
• ひさつねクリニック（約281m）
• 那覇市立病院（約329m）
• アラカキ眼科（約405m）
• とくだ歯科クリニック（約405m）

福祉施設

• 沖縄介護センター（約127m）
• 沖縄介護センター（約127m）
• First　みるく（約146m）

図書館

• 沖縄県立芸術大学附属図書・芸術資料館（約1244m）
• 那覇市立首里図書館（約1402m）

役場・集会施設

• 末吉老人福祉センター（約636m）
• 森の家みんみん（約831m）
• なは市民協働プラザ（約1219m）

松島の災害リスクとハザード情報

松島エリアは指定区域への該当なしとなっており、地形分類（液状化の参考）では岩石台地／液状化しにくいとされています。ハザードや地形の状況は、買主が購入を検討する際の重要な安心材料となります。売却の手続きを進める段階でこうした情報を明確にしておくことで、スムーズな取引につなげやすくなります。

• 洪水浸水想定区域（想定最大規模）：該当なし
• 高潮浸水想定区域：該当なし
• 津波浸水想定：該当なし
• 土砂災害警戒区域：該当なし
• 災害危険区域：該当なし
• 大規模盛土造成地：該当なし
• 地すべり防止地区：該当なし
• 急傾斜地崩壊危険区域：該当なし

地形分類は「岩石台地」（液状化しにくい）です。これは区域指定ではなく、地形からみた傾向を示す参考情報です。

近くの指定緊急避難場所

• 松島中学校（運動場）（約184m／洪水・崖崩れ等・高潮・地震・津波・大規模火事）
• 真嘉比東公園（まかんじゃーら公園）（約238m／洪水・高潮・地震・津波・大規模火事）
• 松島小学校（運動場）（約418m／洪水・崖崩れ等・高潮・地震・津波・大規模火事）
• 真嘉比中央公園（約425m／洪水・崖崩れ等・高潮・地震・津波）

那覇市松島で売却が長引きやすいポイント

1. 地域内の取引件数が限定的

松島内のみの過去の取引件数は、土地13件、戸建て9件、マンション9件と決して多くありません。比較対象となるデータが少ないため、適切な売り出し価格の設定が難しく、条件が合わないと売却期間が長引く原因になります。

2. 戸建ての築年数の経過

松島内の戸建て取引における築年数中央値は約29年となっています。築年数が経過している物件の場合、リフォームや修繕の必要性を気にする買主も多く、そのままの状態で売り出してもリフォーム費用の交渉等で難航することがあります。

3. 価格推移の変動と下落傾向

価格推移を見ると、土地の単価が2018〜2021年の240,000円/㎡から2022〜2025年には150,000円/㎡（-37.5%）へ変動しています。市場の波を見極めずに売り出すと、需要に対して高すぎる印象を与えてしまうことがあります。

那覇市松島の売却相談はハウステラへ

那覇市松島での不動産売却を成功させるには、地域の最新データと将来需要を見据えた価格設定が欠かせません。株式会社ハウステラでは、松島エリアの最新相場を踏まえた無料査定を実施しております。ご自身の不動産の本当の価値や売却のタイミングを知りたい方は、どうぞお気軽にご相談ください。

よくある質問

Q. 査定は無料ですか？
A. はい、株式会社ハウステラでの不動産査定は完全無料で行っております。那覇市松島の物件価値を確認したい場合も、お気軽にご利用いただけます。

Q. 那覇市松島の土地の相場は？
A. 那覇市松島内のみの土地取引データ（13件）では、㎡単価中央値が210,000円/㎡、総額中央値は4,300万円となっています。

Q. 戸建ての平均的な築年数は？
A. 松島内のみの戸建て取引データ（9件）における築年数中央値は、約29年となっております。

Q. 松島周辺の災害リスク状況は？
A. 指定区域への該当なしとなっており、地形分類（液状化の参考）においては「岩石台地／液状化しにくい」に分類されています。