家を売る前に知っておきたいポイント

＞＞最初に考えるべきなのは「理由」！次に「期間」「金額」？

［不動産を売る理由を整理］

一生に一度あるかないか大きな買い物と思って購入した不動産でも、さまざまな事情で売却するケースも少なくはありません。

 

例えば、住み替え、転勤、離婚、生活の困窮、相続など、人によってその理由や背景はいろいろです。

 

売却理由が異なれば、その不動産売却において目指すところも異なります。どんな理由で売却を検討しているのか、譲れない条件などをしっかりと設定しておくことが大切です。

 

［優先するのは”期間” or ”価格”？］

不動産売却の理由が明確になれば、次に考えるのは売却に際し、「期間」か「価格」、どちらを優先するかという点です。

 

住み替え

子供の誕生や成長と家族構成の変化によって、今住んでいる家を売り、新し住まいを購入したい場合は、現在の住まいの売却と住み替える家の購入を同時進行で行わなければなりません。実際にはタイミングを合わせるのは難しく、売却か購入、どちらかを先に進めることが一般的です。

 

「売り先行」(売却が先の場合)、「買い先行」(購入が先の場合)があり、どちらにもメリット・デメリットがあります。

 

売り先行

　メリット　

・資金計画を立てやすい

売却してから新居を購入するため、購入に向けての資金計画が立てやすいです。

 

　デメリット　

・費用が余分にかかる

・購入に時間をかけづらい

新居を購入するまでの間、仮住まいの費用が必要になるため、賃貸住宅の家賃や敷金・礼金・仲介手数料のほか、引っ越し費用も余分にかかります。新居の購入が長期化するほど、負担がかかるため、購入に時間をかけづらくなります。

 

買い先行

　メリット　

・ゆっくり検討できる時間がある

仮住まいの必要もないため、新居の購入をゆっくりと検討するとことができます。

 

　デメリット　

・二重ローン返済になることも

買い替え前の仮住まいの住宅ローンが残っている場合、売却までは新居分の住宅ローンと合わせて二重でローンを返済することになります。このようなケースでは金融機関の審査が通らなかったり、借りられる額が少なくなったりする可能性もあるため注意が必要になります。

 

転勤・転職

転勤や転職の場合など、引っ越しのタイミングが決まっている場合は、売却プランを立てる上で、価格よりも期間を優先するということもあります。

 

また、将来的に戻ってくる可能性があるのであれば、売却ではなく、賃貸に出すという選択肢もあります。

 

離婚

結婚後に購入した住まいは離婚の際の財産分与の対象となります。一方が譲り受けて住み続ける場合と、売却して現金化してから財産分与を行うという方法をとるということもあります。

 

離婚が理由で売却を検討する場合、売却によってローンを返済でき、売却益が出る場合は、手元に残った金額を分けることができますが、完済できない場合は、残債分を自己資金で補てんしなければ売却できません。

 

ローンの残金がそれほど残っておらず、早く精算したい場合は、売却期間を重視してもよいでしょう。ローン残高がかなり残っている場合は、売却価格を重視せざるを得ないということもあります。

 

生活の困窮

経済的な理由で家を手放さなければならない場合、できるだけ高く売却したいと考える人は多いでしょう。しかし、毎月の住宅ローンを滞納するまで困窮している場合は、より早く現金化にするのが得策です。

 

住宅ローンを滞納すると、遅延損害金が発生し、滞納が続く場合は信用情報機関の事故情報リストに登録されてしまいます。そうなってしまうと、新たなローンなどを組むことができなくなってしまうかもしれません。さらに滞納が続く場合には最終的に競売にかけられてしまします。

 

相続

相続した物件を売却する場合は、どちらを重視するかはケースバイケースですが、活用していない不動産などは、できるだけ早く売却することで、維持費や固定資産税がかからなくなるというメリットがあります。

 

ただ、残された不動産を売却し、現金化して分配することになっても、相続人が複数いる場合は、売却か価格を相続人全員で協議する必要があるため、代表者が納得できても、勝手な価格で売却することはできません。

 

どんな理由の場合でも、できるだけ短い期間で、できるだけ高い価格で売却したいと思うのは当たり前です。しかし、価格も期間も、希望を100％かなえる不動産売却はなかなか難しいです。自分の事情に合わせ、何を重視するか優先順位をつけて、売却プランを進めましょう!!!

 

 

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