マンション売却の流れ

◇マンション売却の流れ◇

　情報収集　物件情報サイトなどで周辺のマンションの相場を調べる

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　価格査定　簡易査定を受けた不動産会社から数社を選び、訪問査定を依頼する

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　媒介契約　納得のいく査定をしてくれた不動産会社と媒介契約を結び、売却を依頼する

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　売却活動　売り出し価格を決定して売却スタート。内覧や価格の見直しを適宜行う

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　売買契約　買主が見つかったら売買契約を結び手付金を受け取る

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　引き渡し　残代金を受け取り、住宅ローンが残っていたら完済して鍵を引き渡す

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　税金申告　引き渡しの翌年に譲渡所得を税務署に確定申告し、納税する

 

［売却したいマンションの相場を調べる］

自分のマンションがいくらで売れそうなのかを不動産会社に査定してもらう必要があります。

いきなり不動産会社に価格査定を依頼してもいいですが、まず自分でマンション相場を調べてみることも大切です！

不動産会社の担当者の説明がより理解しやすくなります。

 

マンション相場を調べるには、インターネットの物件情報サイトで地域や広さ、築年数などが似たような条件のマンションが蔵で売り出されているかを見ます。大規模なマンションなら同じ物件で複数の住戸が売りに出ている可能性があります。

 

　注意点　民間サイトに出ているのは実際に売れた価格ではなく、売り出し中の価格です

 

実際に売れた価格を知りたい場合は、国土交通省の「土地総合情報システム」を参考にしましょう。

 

［不動産会社にマンションの簡易査定を依頼］

簡易査定とはマンションの住所や築年数、広さなどの限られた情報だけで査定価格を決めるもので、机上査定とも呼ばれます。

 

簡易査定はインターネットなどで手軽に依頼することができ、１～2営業日程度で査定価格が提示されるのが一般的です。

ただし物件のデータが限られるため、提示される査定価格と実際に売れる価格との差も大きくなりがちです。

 

そのため、簡易査定はできるだけ複数の不動産会社に依頼し、査定価格が極端に高かったり、低すぎる不動産会社は依頼先の候補から外すという考え方もあります。

最低でも４～５社以上に依頼し、比較検討したいところです。

 

［不動産会社を絞り、訪問査定を依頼］

簡易査定で複数の不動産会社から査定が提示されたら、価格の妥当性や担当者の対応で3社程度に絞り、訪問査定を依頼します。

訪問査定とは不動産会社の担当者に売却したいマンションまで足を運んでもらい、現地を調査して査定を受けるもので、詳細査定とも呼ばれます。

 

建物や内装の傷み具合や設備の故障の有無、周辺環境や日照条件などの確認や、共用施設の状況や管理状態なども調査されます。

訪問査定をしてから査定価格が提示されるされるまでには、1週間～10日間程度かかります。

 

［不動産会社と媒介契約を結ぶ］

不動産会社に売却を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あるので、どのタイプにするかを選ぶ必要があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約	〇	×	×
売主自らが発見した 相手との取引	〇	〇	×
レインズへの登録	任意	7営業日以内(※1)	5営業日以内(※1)
売主への業務報告	任意	2週間に1回	1週間に1回
契約期間	制約なし(※2)	3ヵ月以内

（※1）媒介契約締結日の翌日から　（※2）標準媒介契約約款では3ヵ月以内

 

［売り出し価格を決める］

マンションの売却活動をスタートさせるためには、まずは売り出し価格を決定します。

不動産会社が提示する価格は「この価格なら売れるだろう」と考えられる価格です。確実に売れる価格で売り出せば比較的早く買主が見つけられる期待ができますが、売主としては少しでも高く売りたいところです。

 

そこで通常は査定価格より少し上乗せして売り出すケースが多くなります。どのくらい上乗せするかは価格相場の状況や売却するまでの希望期間などによって異なるので、不動産会社と相談しましょう。

 

［マンションの売却活動を行う］

売却活動自体は不動産会社の仕事なので、売主はマンションの内覧への準備をします。

 

売却活動中は依頼した不動産会社や、別の不動産会社が購入検討者を連れてマンションの内覧に訪れます。

それに備えて、マンションの掃除や片づけをしておきましょう。

室内をきれいな状態にし、余計な物を片付けておくことは、マンションの印象を高めたり、室内を広く見せる効果があり、有利に売却しやすくなります。

 

自分で片付けたりきれいにするのが苦手な人は、ハウスクリーニングやホームステージングを専門会社に依頼する方法もあります！

 

ただし、室内をリフォームするかは慎重な検討が必要です。リフォームには多額の費用が掛かるため、かけた費用分を売却価格に上乗せできるとは限りません。

 

また売却活動を続けてもなかなか買主が見つからない場合は、売り出し価格の見直しも必要です。売り出してから3か月経っても買主が見つからない場合は値下げを検討してもよいでしょう。

 

［価格を交渉し、売買契約を交わす］

購入希望者が現れたら、不動産会社を通じて購入申込書が送られていきます。

購入申込書は商習慣上のもので法的な効力はありませんが、購入希望者の希望条件を確認する重要な手続きです。購入申込書が送られてきたら、購入希望価格と引き渡しの希望時期を確認しましょう。

 

価格交渉をする際には、購入希望者の提示した価格をそのまま受け入れる必要は必ずしもありません。どこまで値下げに応じるかは重要なポイントなので、あらかじめ売却価格の下限額を決めておくといいでしょう。

 

価格交渉が成立したら不動産会社のを通じて売渡承諾書を送り、売買契約へと進みます。なお、売買契約時には不動産会社に仲介手数料の半額を支払うケースが一般的です。

 

◇マンション売却の売買契約に必要な書類・資料◇

●本人確認書類

運転免許所やパスポートなど

●実印

共有の場合は共有者全員分

●印鑑証明書

発行から3ヵ月以内のもの。共有の場合は共有者全員分

●登記済権利証または登記識別情報通知書

自宅の内容確認や登記の際に必要

●固定資産税委納税通知書や固定資産評価証明書

固定資産税・都市計画税の税額確認に必要

●その他

購入時のパンフレット、契約書・重要事項説明書、管理規約・使用細則など

 

［決済しマンションを引き渡す］

買主と売買契約を結んだら、マンションを買主に引き渡します。

 

◇引き渡し日の流れ◇

　登記手続き　売主側の抵当権の抹消、所有権の買主への移転登記を司法書士に依頼する

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　決済金支払い　買主が住宅ローンなどで残代金を売主に支払う

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　住宅ローン完済　マンションに残っていた住宅ローンを繰り上げ完済する

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　引き渡し　マンションの鍵や書類などを買主に引き渡す

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　仲介手数料支払い　媒介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払う

 

［確定申告をして税金を納める］

マンションを売却して得た売却益には、所得税(譲渡所得税)がかかります。マンションを売却したら、翌年に確定申告の手続きをしましょう。