2022年住宅ローン減税はどう変わる？そもそも住宅ローン減税って何？

2022年に期限をむかえる住宅ローン減税の2025年までの延長が決まり、それと同時に税制改正が決定いたしました。

これまでは、借入額（上限4,000万円）の1％の減税が10年間（もしくは13年間）の制度で行われてきました。

住宅を購入する人の負担を減らそうとのことで、この住宅ローン減税ははじまりました。

しかし近年では低金利で1％を下回ることもあり0.4％台の金利で借入るなど、利払いより減税額のほうが上回り「益税」になっているのではないのか、と問題になっていました。

これがいわゆる「逆ザヤ」と呼ばれるものです。

そのため今回の税制改正で「住宅ローン減税」にメスがいれられることになりました。

 

そもそも住宅ローン減税とは、住宅を購入する人のために住宅ローンの金利負担を減らそうとするものです。

年末に住宅ローン残高または住宅取得対価のいずれか低いほうから、所得税（所得税から控除しきれない分は住民税）から控除がなされます。

住宅ローン減税を受けるためには住宅を取得した初年度はご自身で確定申告をしなければいけませんが、会社員であれば翌年からは会社の年末調整で行うことができます。

所得税は毎月の給与から差し引かれていてあまり実感が無いという方も多いかもしれませんが、最低でも以下の収入と所得は別ものだということは覚えておくと良いでしょう。

収入＝源泉徴収前の給与・賞与など　（金銭のほか、土地建物や物品等の現物支給や経済的利益も含まれる場合あり）

所得＝収入から給与所得の控除額を差し引いた額

後者の所得額から、所得税は算出されることになります。

そのため年末調整や確定申告を行うことで様々な控除を受けて、その年の所得税の還付を受けようというわけです。

年末調整では配偶者控除、生命保険料などの保険料控除や医療費が一定の額を超える場合の医療費控除、ふるさと納税など控除の対象はたくさんあるなかで、「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」、いわゆる住宅ローン控除というものがあるんだな。という風にとらえてもらえればイメージしやすいと思います。

 

2022年に改正されるってことだけど、どのように変わるの？という疑問に関しては、以下に記載します。

これまで指摘されていた控除率は1％から0.7％に引き下げられることになり、新築住宅に関しては控除の期間は原則として13年となり、中古住宅に関しては、期間は10年間で据え置きとなっています。

控除対象になる借入限度額については、省エネなどに考慮した認定住宅かどうかでその金額が大きく変わって来ます。

◇ローン限度額　2022(R4)年・2023(R5)年に入居

■「省エネ」や「バリアフリー」に配慮した認定住宅の場合・・・5000万円

■一定の省エネ配慮された住宅（性能に応じる）・・・4500万円か4000万円

■それ以外・・・3000万円

◇ローン限度額　2024(R6)年・2025(R7)年に入居

■「省エネ」や「バリアフリー」に配慮した認定住宅の場合・・・4500万円

■一定の省エネ配慮された住宅（性能に応じる）・・・3500万円か3000万円

■それ以外・・・2000万円

また住宅ローン減税の対象者の所得条件が、3000万円から2000万円に引き下げられました。

なお、すでに住宅ローン減税の適用をうけている方は、これまでの控除率や期間がそのまま継続されます。

旧制度では、最大控除がローン限度額4000万円×1％×10年間＝400万円となっています。

しかし、そもそも住宅ローン減税は所得税と住民税から控除されるものなので、控除額の最大額まで達しないというのが現実です。

例えば年収400万円で所得税が約8万円/年、住民税が約18万円/年とだとすると、

8万円＋18万円＝26万円となり、約26万円までの控除額というこということになり、10年間では、約260万円の控除となります。

一方で新制度では国の水準に達している認定住宅の場合、最大で5000万円までのローン限度額となり、年末の残債に0.7％をかけた額が最大の控除額が5000万円×0.7％×13年間＝455万円。

上記と同じ年収の場合は最大で13年間の控除額となりますので残債によって変わってはきますが、260万円よりむしろ多く控除が受けられる可能性があるということになります。

しかし、認定住宅以外の物件（一般住宅）では、ローンの限度額が旧制度の4000万円から新制度では3000万円まで1000万円減っているため、その恩恵を受けられないということになってしまいます。

新築住宅を購入する際には購入する物件が認定住宅もしくは、一定の省エネに配慮がなされているかどうかが控除の大きく変わる要因となりそうです。

旧制度では収入の多い人程、多く控除を受けうことができ優遇されているといわれていましたが今回の改正では所得条件も3000万円→2000万円と減らされたこともあり高収入の方への優遇という部分にメスが入った形のようにも思われます。

 

利用できる特例や補助金などは、うまく活用していきたいですね！